Do condomínio de lotes

A falta de alternativa legal, até bem recentemente, levava os agentes do mercado imobiliário a desenvolver o denominado “loteamento fechado”, mediante um arremedo jurídico de parcelamento do solo (loteamento) e constituição de uma associação civil dos futuros moradores para dar roupagem de condomínio ao loteamento.

É que, o loteamento, por essência, se desenvolve mediante o parcelamento do solo, transformando as áreas institucionais, ruas e praças em áreas públicas. Neste contexto, e como forma alternativa à legislação existente, as sociedade desenvolvedores de loteamentos, optavam por promover uma espécie de loteamento fechado, no qual se obtinha autorização municipal para fechamento do perímetro do loteamento e constituição de uma associação civil de moradores para administrar esse “loteamento fechado”

Assim, inúmeros loteamentos fechados foram sendo instituídos por esse modelo, sendo o exemplo mais popular os “Alphaville”. Esta era a forma utilizada, porquanto a lei nº 4.591/64, que trata de incorporações imobiliárias e condomínios, fazia uma confusa referência aos condomínios horizontais e a lei de parcelamento do solo (lei 6.766/79) também não trazia esclarecimentos a esse respeito. Senão vejamos, respectivamente:

 

“Art. 8º Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente comprador, o cessionário dêste ou o promitente cessionário sôbre êle desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte

a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades;

b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente fôr reservada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades;

c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sôbre os vários tipos de unidades autônomas;

d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias públicas ou para as unidades entre si.”

“7^o  O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes.”    

Diante da forma pouco explícita com que o texto das leis tratavam do assunto, os Cartórios de Registo de Imóveis não vislumbravam a legalidade de registrar esses “loteamentos fechados” como condomínios horizontais ou condomínio de lotes, forçando, então, a opção pelo denominado “loteamento fechado”.

Com a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, a qual fez incluir no Código Civil o artigo 1.358-A, essa forma alternativa à formatação de negócio imobiliário (“loteamento fechado”) tende a não mais ser utilizada pelos incorporadores.

Com efeito, assim dispõe o art. 1.358-A, do Código Civil:

 

“Art. 1.358-A.  Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.

1º  A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição. 

2º  Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística.

3º  Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.”

Embora bastante atrasada no tempo, já que as leis 4.591 e 6.766 são bastante longevas (prova disso são os próprios acentos circunflexos no texto da lei), merece aplauso a edição desta lei (1.358/2017), pois, dará segurança jurídica a esta modalidade de negócio imobiliário, trazendo para os condomínios de lotes a aplicação já consolidada das regras gerais dos condomínios edilícios, as quais, em certa medida, já são íntimas da população.

Filipe Leite

Leite Lobo Advogados